Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку по всем требованиям закона». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Отдельный вопрос – объединение двух квартир в одну
В наше время этот вопрос поднимают не так часто – слишком дорогостоящая процедура. Но всё же упомянем особенности узаконивания перепланировки в этом случае.
Прежде всего, откладывать согласование в этом случае особенно невыгодно – уже начатую реконструкцию зарегистрировать намного сложнее, поскольку вероятность того, что вы самостоятельно смогли вписаться в требования многочисленных технических и санитарных норм, невелика. Срок вынесения решения – до шести месяцев, а стоимость варьируется в зависимости от конкретного случая. Влияние будет иметь и регион проживания, и серия дома, и даже организация-застройщик.
Какова в итоге цена вопроса
Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:
В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:
| Проект | Согласование проекта (госпошлины) | Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией | Издержки на посредников | Узаконивание через суд* |
| от 15 тыс. рублей | от 5 тыс. рублей | В пределах 7 тыс. рублей | от 20 тыс. рублей | от 30 тыс. рублей |
В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.
Покупка квартиры с несогласованной перепланировкой: как быть?
При покупке недвижимости есть серьезный риск нарваться на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Поэтому перед заключением сделки важно обговорить с продавцом все нюансы.
Первое, что нужно сделать, – это определить, какой именно тип перепланировки был выполнен. Точно определить характер реконструкции можно по поэтажному плану и экспликации (наименования и площади помещений) квартиры, предоставленных продавцом.
Важно обязательно убедиться, что все стены-перегородки по техпаспорту покупаемой квартиры остаются на положенных местах. Если какой-то стены нет или обнаружен неуказанный в техническом паспорте стеновой проем – продавец должен предоставить разрешение жилинспекции на произведенную перепланировку.
При отсутствии соответствующего разрешения на фоне явной перепланировки покупателю следует внимательно оценить последствия приобретения такой квартиры. Если имеются близкие предложения на рынке «вторички» — лучше обратить внимание на них.
Если перепланировка не только не узаконена, но и не законна (например, нарушена конструкция несущих стен), категорически не стоит приобретать квартиру.
Если же интересна именно эта квартира и есть основания для будущего узаконивания перепланировки, то следует обговорить с продавцом снижение цены на сумму, примерно равную размеру штрафа и затратам на легализацию перепланировки, либо ее устранение. Связываться с перепланировочными решениями, потенциально опасными для несущих конструкций многоэтажки, не следует категорически.
Для типовых панельных многоэтажек выявление перепланировочных решений несложно. Другое дело – современные «монолитники» индивидуальной (т.е. любой возможной) планировки, тем более с авторским дизайном. С ними без поэтажного плана не разобраться.
Не следует рассчитывать на защищенность приобретаемой квартиры от чужих глаз по принципу «моя крепость». При малейшем подозрении угрозы, к примеру, ограждающим конструкциям здания собственники прочих квартир обратятся в Жилищную инспекцию, поскольку имеют соответствующее право. Согласно пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, ограждающие (несущие, ненесущие) конструкции многоэтажки (в т.ч. балконные плиты) относятся к общему имуществу (долевой собственности) всех правообладателей квартир данного дома.
Если не хочется связываться с дополнительными трудностями, и слова продавца не внушают доверия, стоит заказать правовую экспертизу квартиры. Уже после получения полного отчета о состоянии недвижимости можно будет принимать решение.
Перепланировка, что нельзя и что можно
Не допускается переустройство помещений, при котором:
- ! — ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ у инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;;
- ! — переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
- ! — предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
- ! — затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- ! — нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- ! — устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- ! — предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- ! — увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту(расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
- ! — перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды;
- ! — устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
- ! — нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
- ! — перевод технических подполий в подвалы;
- ! — устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
- ! — переустройство чердака, технического этажа;
- ! — мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Перепланировка квартиры через МФЦ согласуется в следующем порядке:
- Гражданин представляет заявление и пакет документов.
- Специалист центра принимает переданную документацию и выдает расписку заявителю.
- Комплект документов направляется сотрудниками МФЦ в соответствующую инстанцию.
- Уполномоченный орган власти выносит решение по обращению гражданина и формирует разрешение на переустройство жилого помещения (уведомление об отказе).
- Готовый документ поступает в Многофункциональный центр, сотрудник которого в тот же день информирует заявителя о принятом решении.
- Гражданин в назначенное время наносит визит в учреждение и получает на руки разрешение на проведение работ (мотивированный отказ).
Дальнейшие действия после получения разрешения
После получения разрешения на проведение переустройства можно приступать к ремонтным работам.
Следует учесть, что разрешение на перепланировку обычно действует в течение года с момента его подписания.
Владелец помещения должен сообщить в приемочную комиссию районной администрации (жилищной инспекции) о завершении строительных работ через год после выдачи разрешения или раньше, если переделка завершилась досрочно.
Если же работы в срок не закончены, разрешение можно продлить на один месяц, при этом количество продлений неограниченно.
Комиссия, вызванная по заявке владельца помещения, проверяет результат проведенных изменений и, если нарушений не выявлено, подписывает акт о завершенной перепланировке.
Этот документ нужно предъявить в БТИ для вызова инженера, который произведет обмер квартиры и зафиксирует обновленные данные. Затем владельцу будет выдан новый технический паспорт жилого помещения.
Стоит отметить, что все вышеописанные мероприятия касаются исключительно перепланировок, проведенных с учетом регламентов о пожарной безопасности, строительных, санитарных и иных норм и правил. Если же перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания в данной квартире, узаконить ее не получится. Более того, вас обяжут привести квартиру в прежнее состояние в строго определенный срок. Если данное предписание не будет выполнено, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира будет продана с публичных торгов. Собственнику будет выплачена сумма вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Для комфортного проживания хозяева нередко делают капитальный ремонт, который нередко приводит к обязательной регистрации в БТИ.
Но делать этого никто не собирается. Ведь стоимость перепланировки и ее узаконивание – 2500 рублей. А занимает действие по регистрации достаточно продолжительное время – 2 месяца.
Все это приводит к таким последствиям, как штрафы и невозможность реализации имущества на рынке.
Понятие перепланировки оговаривается в действующем законодательстве. Это изменение интерьера, которое необходимо должным образом зафиксировать в техническом паспорте. Это позволит минимизировать количество проблем при совершении дальнейших сделок с недвижимостью.
Необходимо заблаговременно составить план действий и предоставить его сотрудникам БТИ для согласования перепланировки.
Некоторые ремонты нужно дополнительно согласовывать с Жилищной инспекцией. Все действия сопровождаются дополнительными расходами, но они не соизмеримы со штрафными санкциями при пренебрежении такого совета.
Не нужно регистрировать следующие действия:
- поклейка обоев, обновление потолка и стен;
- монтаж мебели, ее разбор и замена, в том числе и встроенных систем;
- замена сантехники, радиаторов, лоджий и балконов;
- замена оборудования или монтаж оборудования с улицы, например, кондиционеров или антенн;
- перемещение кухонной плиты, замена аналогичного оборудования по свойствам;
- монтаж витрин и дверей, перегородок, которые не предполагают дополнительного давления на перекрытия;
- удаление не несущей стены или тамбура;
- формирование проема в не несущей стене.
Незаконная перепланировка влияет существенно на конструкцию дома, а соответственно на его прочность. А это может привести к таким последствиям, как разрушение дома.
Многие собственники даже не задумываются о том, что они усложняют доступ иных жильцов в свои квартиры. Многие даже пользуются объектами из общедомовой собственности, что карается по закону.
Перепланировка признается незаконной при проведении следующих видов работ:
- ремонт помещения, который ухудшит жилищные условия заявителя;
- установка отопления на лоджии или балконы;
- демонтаж несущей стены, который ослабит прочность всей конструкции;
- установка балконов свыше второго этажа, если там этого ранее не было;
- установка отопления полов от сети общедомового типа;
- объединение нескольких помещений;
- проведение работ в аварийном здании или техническом помещении;
- увеличение жилплощади за счет присоединения жилплощади к лестничной площадке;
- внесение конструкций газовой трубы в стену;
- различные нагрузки на несущие стены дома;
- монтаж перегородок для оформления нового помещения, которое не будет отвечать по нормам (без окон и отопления);
- заделывание вентиляции.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Узаконить перепланировку после перепланировки — миссия выполнима?
Конечно, более предпочтительным вариантом является предварительное согласование перепланировки в соответствующих органах, однако часто бывает так, что сначала проводятся работы и уже потом владельцы квартиры задумываются о придании изменениям законного характера. Возможно ли узаконить перепланировку после того, как она была проведена, т.е. «по факту»?
Как показывает практика, это вполне выполнимая (причем не очень сложная) задача, но только если произошедшие изменения не нарушают действующие требования и нормативы. Процесс придания перепланировке легального статуса в этом случае предполагает:
- получение в БТИ плана квартиры;
- подготовку проекта;
- обращение в БТИ для фиксации изменений (составляется заключение о том, что произошедшие изменения не противоречат действующим нормам и требованиям);
- обращение в органы местного самоуправления (как правило, этими вопросами занимаются отдел архитектуры, отдел строительства, градостроительный комитет и т.д.) для согласования изменений (комиссия должна определить, не был ли нанесен вред конструкциям и коммуникациям);
- получение нового плана в БТИ;
- регистрация изменений в Росреестре.
Многие собственники квартир сталкиваются с отказом уполномоченных структур в узаконивании. Означает ли это, что единственным выходом из ситуации остается возврат помещений в первозданный вид? По действующему законодательству собственник имеет право использовать возможность судебной защиты своих прав, поэтому всегда можно попробовать обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением (сделать это нужно не позднее трех месяцев после того, как уполномоченный орган откажет в согласовании).
Иногда в процессе судебных разбирательств суд назначает проведение специальной экспертизы, по результатам которой определяется, привела ли перепланировка к нанесению ущерба зданию или жильцам. Если экспертиза установит, что изменения не причинили вреда и не противоречат требованиям безопасности, иск собственника подлежит удовлетворению. После получения положительного решения его необходимо отправить в БТИ, который обязан внести сведения о перепланировке в документацию. Далее проводится регистрация в установленном порядке.
Сколько стоит оформление перепланировки?
Перепланировка квартиры или нежилого помещения — достаточно затратное мероприятие, поскольку средства требуются не только на выполнение строительных и отделочных работ, но и на оформление документации. Итоговая сумма расходов индивидуальна в каждой конкретной ситуации (она зависит от региона, а также от того, потребовалось ли обращаться в суд), но нужно учитывать, что стоимость перепланировки складывается из следующих составляющих:
- изготовление техпаспорта;
- разработка проектной документации;
- оплата экспертизы (при необходимости);
- оплата пошлины (она оплачивается за внесение изменений в правоустанавливающие документы).
Стоимость разработки проекта зависит от уровня сложности и составляет приблизительно от 5 до 25 тыс. рублей. На изготовление техпаспорта придется потратить от 2 до 7 тыс. рублей. Если же избежать обращения в суд не удастся, судебные разбирательства потребуют дополнительных трат, включая оплату подготовки документации специалистами и расходы на представление интересов истца в судебных заседаниях.
Узаконить перепланировку в квартире или нежилом помещении с минимальными сложностями поможет юрист. Обращение к грамотному специалисту позволяет получить квалифицированную консультацию, заказать подготовку документации, а также обеспечивает представление ваших интересов во властных структурах. Найти юриста вы всегда можете в международном сервисе R.TIGER: на портале представлены только проверенные профессионалы, которые окажут правовую поддержку в решении самых сложных задач.