Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досудебное урегулирование споров с застройщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойка по ФЗ №214 положена дольщику в случае, когда в указанный в договоре срок он не получает оплаченную квартиру. Сумма неустойки складывается из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день после той даты, когда квартира должна была быть передана дольщику.
Как рассчитать неустойку?
Ставка рефинансирования – величина переменная, принимать ее значение следует на тот день, когда составляется письменная претензия в адрес застройщика. Фактически неустойка является компенсацией покупателю квартиры за то, что в течение всего времени строительства застройщик пользовался полученными деньгами. Инфляция и рост цен на недвижимость за это время «съели» первоначальную сумму, поэтому купить на нее точно такое жилье по истечении нескольких лет с начала строительства уже не получится.
Формула расчета неустойки проста:
Неустойка = Сумма договора * 1/300 ставки рефинансирования * число дней просрочки.
Важно: когда договор подписан с дольщиком – физическим лицом, полученный результат следует умножать на 2.
Если дольщик требует расторгнуть ДДУ, тогда застройщик обязан выплатить ему все полученные деньги, плюс неустойку в полном размере.
Застройщик и дольщик – две стороны, которые подписывают договор долевого строительства. Разрешение любых споров между ними должно базироваться на основании условий этого документа. В нём прописана ответственность сторон в случае нарушения условий. Любой застройщик просто обязан действовать по договору. На практике происходит далеко не так, и чтобы добиться выплаты неустойки или компенсации, дольщику приходится доказывать вину застройщика в суде и обращаться в различные инстанции.
На этапе досудебного урегулирования спора дольщик направляет строительной компании претензию, составленную в письменном виде. В документе излагается суть обращения со ссылками на ФЗ №214-З и конкретные пункты заключенного ДДУ. Претензию отправляют ценным письмом с описью вложения или вручаю под расписку лично уполномоченному представителю застройщика. Для удовлетворения требований дольщика у строительной компании есть (обычно) не более 30 календарных дней с даты получения претензии. Если застройщик отказывается компенсировать ущерб, дольщик имеет право обратиться в суд.
Важно правильно оформить исковое заявление. В нем указывается суть претензий, сумма неустойки, штрафа, расходов на судебный процесс. Также к иску прилагаются прочие документы и копия претензии, подтверждающая попытку разрешения конфликта на этапе досудебного урегулирования.
Незаконное привлечение капитала дольщика
Деятельность застройщиков регламентирована ФЗ №214. Согласно этому закону застройщиком может именоваться юридическое лицо, на которое зарегистрирован или арендован земельный участок под застройку. Строительная компания, планирующая возводить объект недвижимости, в обязательном порядке должна получить разрешение в муниципальных органах.
Конечно, не все дольщики, которые намерены вкладываться в строительство, подробно анализируют статус и деятельность компании-застройщика. А зря! Нередко на практике дольщики заключают договор долевого участия с лицами, фактически не являющиеся застройщиками, что приводит к плачевным последствиям. Почему так происходит?
- Договор аренды или купли-продажи земельного участка заключен со сторонним юридическим лицом.
- Разрешение на строительство выдано на имя другой строительной компании.
- Проектная документация отсутствует.
В подобных случаях имеет место мошенничество. Закон защищает дольщиков от таких ситуаций, обязывая фейкового застройщика полностью вернуть выплаченные деньги и возместить ущерб. Но добиться от таких строительных компаний возмещения ущерба очень сложно. Нередко на возврат денег приходится тратить годы.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Споры с застройщиками
Несмотря на преимущества решения споров на досудебной стадии, решить проблему с застройщиком мирно удается не всегда. Однако это не означает, что не стоит пытаться. Перед передачей спора на разрешение суда необходимо направить застройщику претензию. Она составляется в свободной форме письменно. В документе отражается суть претензий дольщика, их правовое обоснование, срок, предлагаемый для устранения допущенных нарушений.
После получения ответа на претензию или истечения срока для его предоставления, можно готовить документы в суд. Правильная досудебная подготовка имеет большое значение для успешного рассмотрения дела. Юристы нашей компании помогут грамотно составить все требуемые документы, собрать доказательную базу, сформировать позицию по делу, повести переговоры с застройщиком.
Для успешного представительства адвокату нужно изучить имеющиеся у дольщика документы, материалы судебного дела, существующую судебную практику. Кроме того, для опытного специалиста не составит труда отстоять интересы клиента в суде, подготовить обоснованные возражения на доводы противной стороны. Все возникающие в процессе исполнения договора споры с застройщиком юрист нашей компании решит без проблем.
В соответствии с П. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13Закона).
При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.
Нарушения ФЗ-214 со стороны застройщика
- Несоблюдение сроков сдачи жилья. Срыв сроков может быть, как незначительным – до двух-трех месяцев, так и существенным, от полугода и дольше. Некоторые застройщики вообще приостанавливают строительство по различным причинам, влияющим на ход строительства. Чаще всего это связано с недостаточным финансированием, также причиной могут стать несоответствие закону проектной документации и регламентов, проблемы с введением объекта в эксплуатацию и другие факторы. Добросовестные застройщики, столкнувшиеся с объективными проблемами в ходе строительства, всеми силами пытаются преодолеть трудности, и пусть с задержками, но все же сдают жилье дольщикам. Однако не все строительные компании ведут себя добросовестно.
- Ненадлежащее качество объекта долевого строительства. Несоответствие качества вновь построенного жилья заявленному – явление нередкое. Потребитель может столкнуться как с незначительными дефектами в отделке квартиры, так и с существенными проблемами, которые свидетельствуют о нарушении норм строительства, и устранение которых либо невозможно, либо весьма затруднительно.
Как дольщику защитить свои права
Нарушение прав участников долевого строительства со стороны застройщиков довольно частое явление. Как правило, это касается сроков сдачи готового жилья дольщикам.
Далее мы коротко расскажем какими правами наделен дольщик при нарушении его прав.
Как известно, правоотношения сторон ДДУ регулируются специальным законом — ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», а также нормами Закона РФ «О защите прав потребителей» (помните,данный закон защищает только физических лиц).
Вариант, когда жилой дом достроен, но по каким-то причинам сдача жилья затягивается, не самый худший.
В этом случае дольщику целесообразнее предъявить требования:
- О взыскании неустойки с застройщика
- О признании права собственности на объект долевого строительства
Итак, одна из санкций, применяемых к застройщику, задержавшему сдачу жилья – это неустойка.
Если строительная компания нарушила предусмотренный ДДУ срок передачи квартиры, то требование о взыскании с застройщика неустойки должно быть основано на части 2 статьи 6 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».
Неустойка рассчитывается дольщиком исходя из ключевой ставки Банка России за весь период просрочки, начиная со дня, следующего за днем, когда застройщик должен был сдать объект дольщику.
Кроме непосредственно суммы неустойки с застройщика также подлежит взысканию:
- Штраф в пользу дольщика, составляющий 50 процентов от присужденной суммы
- Понесенные дольщиком судебные расходы в виде оплаты услуг юриста и госпошлины, если имело место ее оплата (госпошлина в данном случае оплачивается только в случае, если цена иска превышает один миллион рублей).
Далее, если ситуация стала критичной ввиду неоднократного переноса сроков окончания строительства и дольщик не делает ждать получения жилья, то он вправе отказаться от договора долевого участия.
Таким же правом может воспользоваться дольщик в случае ненадлежащего качества объекта долевого строительства. Существенные нарушения к требованиям качества объектов долевого строительства позволяют дольщику отказаться от ДДУ и потребовать вернуть деньги.
Для одностороннего отказа дольщика от ДДУ законом, а именно частью 1 статьи 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», предусмотрены конкретные основания:
- Застройщик задержал сдачу квартиры более чем на два месяца
- Квартира сдана с существенными недостатками
- Застройщик добровольно не выполнил требование дольщика об устранении недостатков / возмещении расходов на их устранение / соразмерном снижении цены договора.
Любое из вышеперечисленных обстоятельств дает дольщику безусловное право на расторжение ДДУ в одностороннем порядке. И в этом случае застройщик должен вернуть деньги дольщика не позднее 20 рабочих дней со дня направления дольщиком соответствующего уведомления о расторжении договора. Также, при расторжении по инициативе дольщика договора долевого участия застройщик в тот же срок обязан выплатить дольщику проценты за все время пользования его деньгами — то есть с момента внесения оплаты по договору до момента возврата денежных средств, в противном случае застройщика ждет судебное разбирательство и штраф.
Если застройщик нарушит права дольщика и не вернет ему в установленный срок денежные средства с причитающимися процентами, дольщик вправе предъявить к застройщику следующие исковые требования:
- О взыскании денежной суммы, внесенной по договору долевого участия
- О взыскании процентов, предусмотренных частью 2 статьи 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Обратите внимание, что проценты, предусмотренные указанной нормой закона рассчитываются за период с момента внесения денег в счет оплаты договора и до даты окончания установленного законом для возврата денежных средств срока – это 20 рабочих дней со дня направления застройщику уведомления об отказе от исполнения договора. Примечательным здесь является то, что дата получения уведомления застройщиком не имеет значения. Установленный законом для застройщика 20-дневный срок начинается именно в момент направления уведомления дольщиком почтой с описью вложения (законом предусмотрен только такой способ направления такого уведомления), и именно с этой даты договор между дольщиком и застройщиком уже считается расторгнутым.
- О взыскании процентов, предусмотренных частью 6 статьи 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Согласно данной нормы закона, в случае, если застройщик не возвращает дольщику в течении 20 рабочих дней с даты расторжения договора денежные средства с процентами, предусмотренными частью 2 указанной статьи, далее проценты начисляются уже на общую сумму основного долга и процентов. Начисление данных процентов начинается со дня, следующего за днем истечения срока возврата денег застройщиком, то есть по окончании вышеуказанного 20-дневного срока.
- О взыскании штрафа, который составляет 50 процентов от присуждённой дольщику суммы (за исключением суммы морального вреда и судебных расходов).
- О взыскании понесенных убытков (��роценты по ипотечному кредиту)
- О взыскании судебных расходов (на юриста, госпошлину, услуги нотариуса и т.п.)
Если же застройщик неоднократно переносит сроки сдачи объекта строительства, при этом конца стройки и не видно, в частности, если задержка строительства затянулась более чем на 6-9 месяцев, то речь скорее всего уже идет о долгострое или недострое.
Не важно, что явилось причиной долгостроя, ведь в итоге страдают дольщики, которые теряют время и деньги.
Стоит задуматься о судебном расторжении ДДУ и в том случае, если сроки окончания строительства еще не подошли, однако стало очевидным, что к оговоренному сроку стройка не будет завершена. К примеру, строительство объекта продвигается крайне низкими темпами либо вообще заморожено на котловане. В этом случае нет смысла ждать, ведь не известно, когда застройщик сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками.
Документ можно доставить застройщику любым способом — лично, с курьером, по почте. В любом случае нужно получить документальное свидетельство того, что он доставлен. В претензии укажите:
-
даты заключения договора ДУ и регистрации его в Росреестре;
-
расположение квартиры (дом, секция, блок, номер);
-
сумму, выплаченную по договору;
-
идентификаторы платежных документов — номер квитанции, реквизиты застройщика, наименование банка, дату платежа;
-
суть претензии — что вы хотите получить от строительной компании;
-
ожидаемые сроки исполнения требований.
Постарайтесь добиться письменного ответа от застройщика, даже если это отказ. Вы сможете продемонстрировать его на суде, как результат урегулирования противоречий со строительной компанией мирным способом.
Чем поможет адвокат в разрешении спора с застройщиком?
Квалифицированный и опытный адвокат поможет на всех этапах решения конфликтной ситуации:
- составит претензию к застройщику на возврат средств, выплату неустойки или другую компенсацию;
- подготовит исковое заявление в суд;
- соберет пакет документов, который необходимо приложить к иску (например, если предмет спора – качество строительства застройщика, нужно приложить акты приема работ, акты о выявлении брака, результаты независимых экспертиз);
- поможет собрать свидетельства и доказательства вашей правоты;
- соберет всю необходимую информацию о застройщике, его имуществе, на которое можно наложить арест, других активах;
- проконсультирует, как вести себя на заседаниях, переговорах;
- при необходимости будет представлять вас в суде.
Важно привлекать адвоката к работе на самых ранних стадиях конфликта – в этом случае гораздо больше шансов решения в вашу пользу.
Споры с застройщиком по поводу срыва сроков строительства, качества готового объекта и других нарушений контракта довольно часто встречаются в деловых отношениях. Разрешить конфликтную ситуацию можно как в досудебном порядке, так и обратившись в суд. Для существенного повышения шансов на удачный исход рекомендуется обратиться за помощью к юристу.
Этапы досудебного урегулирования конфликта
1. Сбор и подготовка первичных документов, которые будут лежать в основе Ваших претензий к ответчику. Если контрагент работает с профессиональными юристами, то, вероятнее всего, он будет препятствовать сбору данных и документов. Из-за чего доказательная база для претензионной и судебной работы будет слабая.
Какие документы необходимы для формирования сильной позиции:
- первичные документы, подтверждающие долг: контракт, счета-фактуры, товарные накладные, акты выполненных работ/оказанных услуг и проч.;
- коммерческая переписка, которая будет приобщена специалистами КГ ЭТАЛОН к делу;
- акты взаиморасчётов;
- доверенности (надлежаще оформленные) на получение товара или услуг;
- электронная переписка с должником.
2. Выявление текущего финансового состояния должника, наличие к нему претензий со стороны других кредиторов. Если вы закажете комплекс услуг по досудебному урегулирования споров у нас, мы сможем получить для вас эти данные, действуя в соответствии с законом.
3. Подготовка и направление контрагенту претензии, аргументированно показывающую, что в случае обращения в суд у Вас есть все шансы выиграть дело. Чтобы подчеркнуть серьёзность Ваших намерений, напомните руководителю фирмы-контрагента о том, что финансовые транзакции, связанные с компаниями-однодневками, независимо от основания, считаются уходом от погашения кредиторской задолженности. Такой подход с высокой вероятностью приведет предприятие к процедуре банкротства, а руководителя контрагента — к субсидиарной ответственности. В результате ему придется оплачивать долги за счет личных средств и имущества.
Обязательность досудебного порядка
|
ПРЕТЕНЗИЯ НЕОБХОДИМА |
МОЖНО СРАЗУ ИДТИ В СУД |
Если в споре несколько истцов или ответчиков, нужно соблюдать следующие правила:
|
Претензия не обязательна в следующих случаях:
|
Споры с застройщиками
Покупка квартиры на этапе строительства дома — выгода и риск одновременно. Так, жильё удаётся приобрести по сниженной цене. Однако нужно ждать введения дома в эксплуатацию, и переживания здесь вполне обоснованы. Ведь не все застройщики добросовестно выполняют свои обязанности. Поэтому споры дольщиков с застройщиками — не редкость.
Как правило, они возникают по следующим причинам:
- нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
- изменение проектной документации или стоимости квадратного метра;
- неудовлетворительное качество работ или материалов;
- отказ в регистрации права собственности дольщика и так далее.
Разрешение споров с застройщиками предполагает следующие варианты:
- безвозмездное устранение изъянов;
- расторжение договора долевого участия (ДДУ) с возвращением денег и процентов за пользование средствами;
- взыскание неустойки;
- регистрация права собственности через суд и так далее.
Возможно досудебное и судебное урегулирование споров с застройщиками. Далеко не каждый сможет справиться с этим самостоятельно. Поэтому без помощи юриста не обойтись.
| Услуга | Цена |
| Первичная консультация | Бесплатно |
| Подготовка досудебной претензии | от 5 000 руб.* |
| Представление интересов в суде по спорам с застройщиками | от 35 000 руб.* |
| *Стоимость юридических услуг по спорам с застройщиками не является окончательной. Цена подлежит определению исходя из сложности процесса и объёма оказываемых услуг. Окончательную стоимость услуги Вы можете узнать на первичной бесплатной консультации. |
Компания «Богатырев & Партнёры» предлагает услуги по разрешению споров с застройщиками в Москве. Уже при первой встрече наши юристы оценят шансы на победу и предложат подходящую стратегию поведения.